Тема:

Земельные доли и способы распоряжения ими.

Оформление сделок с земельными долями

Содержание:

За годы реорганизации, начавшейся в сельском хозяйстве в 1991 году и продолжающейся до сих пор, во Владимирской области 102 695 крестьян стали собственниками земельных долей. При этом было выдано 92 820 свидетельств о праве собственности на землю.

Когда в Центр Поддержки Земельной Реформы Владимирской Области обращаются люди, получившие свидетельства о праве собственности на земельную долю и спрашивают, что им делать с этим документом, что они приобрели став собственниками земельной доли, или это не более, чем просто бумажка, юристы объясняют, что теперь у них в общей долевой собственности есть земля, и они имеют право распорядиться ею по своему усмотрению. Получив в частное владение землю, крестьяне должны научиться быть собственниками. От того, как люди реализуют свои права на землю, как используют свою собственность, как распорядятся ею, во многом зависит их будущее и будущее их детей.

Что же такое земельная доля?

Земельная доля - это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли.

От земельного участка земельная доля отличается тем, что местоположение её не определено, хотя размер и указан в документах (в гектарах и баллогектарах).

Каждый из собственников может:

- получить земельный участок в натуре в счёт земельной доли в случаях, предусмотренных законодательством (например, для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства),

- сдать земельную долю в аренду,

- продать земельную долю,

- подарить земельную долю,

- обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве,

- передать земельную долю на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания,

- внести земельную долю в Уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации,

- внести права пользования земельной долей в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Все указанные права закреплены в Указе Президента РФ N№ 337 от 7 марта 1996 года “О реализации конституционных прав граждан на землю”

В данной части будет рассказано о тех способах распоряжения земельной долей, которые наиболее часто применяются собственниками.

Передача земельной доли в аренду

Из различных вариантов распоряжения земельной долей особое внимание заслуживает такой способ, как передача земельной доли в аренду. Это наиболее предпочтительный и реальный способ распоряжения земельной долей при условии, что собственник не планирует самостоятельно заниматься производством сельхозпродукции. Сдав свою долю в аренду, собственники, прежде всего, сохранят за собой право собственности на неё, и к тому же получают доход в форме арендной платы. Например, во Владимирской области такой договор заключили 36959 собственников земельных долей или 39,7% от общего количества лиц, получивших свидетельства (Данные Владимирского областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству на 01.01.99 г.).

Как правило, договор аренды заключают с той сельхозорганизацией, в земельном массиве которой находится земельная доля, хотя можно сдать долю в аренду другой сельхозорганизации, фермеру или любому гражданину, занимающемуся производством сельхозпродукции, предварительно выделив в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Например, уже имеются случаи, когда фермеры и владельцы личных подсобных хозяйств, желающие увеличить свои земельные наделы, делают это за счет аренды или покупки земельных долей.

В Указе Президента РФ N№ 337, о котором говорилось выше, поручено местным органам власти обеспечить заключение всеми сельхозорганизациями, использующими земельные доли, договоров со всеми собственниками земельных долей. Во исполнение Указа было принято Постановление Администрации Владимирской области от 12.08.1996 г. N№ 393.

Однако, как показывает опыт работы Центра, некоторые руководители сельхозорганизаций, использующих земельные доли крестьян, недобросовестно отнеслись к выполнению президентского Указа. Многие из них пользуются тем, что никакого наказания за невыполнение не последует и отказываются заключать соглашения об аренде земельных долей. Причём земли, принадлежащие гражданам, продолжают находиться в массиве сельхозорганизаций и использоваться последними бесплатно.

Среди клиентов Центра было много собственников земельных долей, с которыми руководители сельскохозяйственных организаций отказывают ся заключать договора аренды. Особенно не жалуют пенсионеров, работников социальной сферы, т.е. тех, кто не работает непосредственно в хозяйстве. И, следует отметить, что далеко не всегда это бедные, слабые хозяйства. Напротив, среди тех, кто не желает выполнять Указ Президента есть руководители крепких, стабильно работающих сельскохозяйственных организаций.

Как же следует поступить собственнику земельной доли, если руководитель сельхозорганизации отказался заключить договор аренды?

Когда в Центр приходит собственник земельной доли, которому отказали в заключении договора аренды, его прежде всего спрашивают, пытался ли он предложить земельную долю иным потенциальным арендаторам (фермерам, владельцам личных подсобных хозяйств, другим сельхозтоваропроизводителям). Если у собственника нет таких вариантов, то далее выясняется, обращался ли он с письменным заявлением о заключении договора в хозяйство и получил ли письменный отказ на своё заявление. Чаще всего оказывается, что между собственником и руководителем сельхозорганизации состоялся только устный разговор. В этом случае клиент получает совет обратиться ещё раз, но уже письменно. Сотрудники Центра дают клиенту образец заявления, в котором содержится просьба заключить с ним договор аренды. Такое заявление необходимо составить в двух экземплярах с тем, чтобы на одном из них администрация хозяйства сделала отметку о том, что заявление принято. Теперь можно ожидать письменного ответа на поданное заявление.

А что делать, если администрация хозяйства отказывается принять заявление и тем более сделать отметку о его принятии?

Такие случаи нередки.

Если администрация отказывается принять заявление, можно послать его заказным письмом. В этом случае почтовая квитанция послужит доказательством того, что заявление было подано.

Администрация прислала письмо с отказом заключить договор аренды или вообще не ответила на заявление, что делать дальше? Стоит ли обращаться в суд?

У собственника есть право обратиться в суд.

Если руководитель сельскохозяйственной организации отказался заключить с собственником земельной доли договор пользования, это значит, что он использует земельную долю без надлежащим образом оформленного договора, и у собственника, в соответствии со статьей 136 ГК РФ возникает право требовать плоды, продукцию, доходы, полученные в результате её использования или возмещения ущерба в связи с нарушением права в соответствии со статьёй 15 ГК РФ.

В этом случае, при обращении в суд копия заявления, поданного в администрацию хозяйства, либо квитанция о его отправке служат доказательством того, что собственник стремился придать использованию хозяйством его земли законные основания.

В практике работы Центра уже есть примеры, когда в подобной ситуации была оказана помощь клиентам при обращении в суд. Например, один из них подал иск к сельхозорганизации, использующей его земельную долю, о выплате ему компенсации за это использование. С подавляющим большинством собственников земельных долей в этом хозяйстве договора аренды были заключены, а долю этого человека руководитель брать в аренду не хотел. Суд пошёл по такому пути. Он посчитал, что клиент понёс убытки от незаконного использования хозяйством его земельной доли в таком размере, какова арендная плата по договорам, заключенным с другими собственниками.

Кроме того, суд взыскал с хозяйства в пользу клиента судебные издержки по делу.

Таким образом, отказавшись заключить договор аренды, сельхозорганизация все-таки будет вынуждена выплатить собственнику земельной доли требуемую сумму, но уже по решению суда, да ещё понесёт дополнительные расходы.

А если хозяйство согласно заключить договор аренды, на что необходимо обратить особое внимание, какие возникают проблемы при заключении договоров? Какая арендная плата должна быть предусмотрена в договоре?

Действительно, при заключении договоров возникает целый ряд вопросов и проблем.

Как показывает практика работы Центра поддержки земельной реформы Владимирской области, основной проблемой является крайне низкая арендная плата, предусматриваемая в договорах. Практически всегда условия договора и размер арендной платы устанавливаются администрацией сельхозорганизации. Крестьяне же зачастую подписывают договор аренды, даже не ознакомившись с его содержанием. Такое положение недопустимо. Ведь аренда - двухсторонний (или многосторонний) договор, и условия, на которых арендатор использует землю, должны быть определены хозяйством по соглашению с собственником, т.е. устраивать всех участников сделки. А как может устроить собственника земельной доли, скажем, размером 6 га, такой договор, при котором в качестве ежегодной арендной платы предусмотрены, например, 100 кг. капусты (или зерна, картофеля)? Оплата, мягко говоря, несправедливая. Размер её, по всей видимости, не рассчитывался, а брался руководителями сельхозорганизаций “с потолка”.

Самое печальное состоит в том, что таких несправедливых договоров, с неоправданно низкой арендной платой - большинство. Об этом свидетельствуют частые обращения крестьян - собственников земельных долей, в особенности - пенсионеров и работников социальной сферы (медработников, учителей, культработников) к сотрудникам Центра.

Эти категории собственников являются особенно экономически уязвимыми, и справедливая арендная плата дала бы им возможность хоть в какой-то степени улучшить своё положение.

Конечно, исходя из нынешних экономических условий было бы нереально предлагать и требовать высокую арендную плату.

По нашему мнению, наиболее справедливо и реально в соглашениях об аренде предусматривать сочетание различных форм арендной платы: например, плата сельхозпродукцией в процентах от урожайности + оказание услуг или сельхозпродукты + денежная оплата и т.д., что предусмотрено статьёй 614 ГК РФ. Но во всяком случае, размер арендной платы не должен быть ниже, чем 5-10 % от урожая, полученного в хозяйстве.

Далее, при заключении договора, собственнику следует внимательно ознакомиться с его содержанием. Так договор аренды считается заключённым только тогда, когда в нём содержатся необходимые сведения об объекте аренды, т.е. в договоре должны быть отражены все параметры характеризующие земельную долю ( её размер, площадь пахотных земель, оценка в баллогектарах). Обязательно обратить внимание на размер и сроки выплаты арендной платы, на то, что предлагается в качестве последней. Например, иногда предлагаются натуроплата или услуги, которые арендодателю не нужны. Так в некоторых договорах в качестве арендной платы предлагалась всего одна услуга и та ритуальная, т.е. арендатор брал на себя обязанность похоронить арендодателя. Смешно, да не очень.

Если предлагаемые услуги или натуроплата собственнику земельной доли не нужны, то следует предложить, исходя из реальности, свой вариант арендной платы.

В договоре необходимо предусмотреть, кто в период аренды принимает на себя выплату земельного налога , а также четко определить включаются ли эти платежи в счёт арендной платы.

Немаловажно, чтобы в договоре была предусмотрена ответственность арендатора за неуплату арендной платы в установленные договором сроки, например, в форме неустойки.

В договоре должны быть чётко отражены права и обязанности как арендатора, так и арендодателя.

Все указанные вопросы отражены в примерных формах “Договора аренды земельной доли” и “Договора аренды земельных долей при множественности лиц со стороны Арендодателя”, утверждённых Роскомземом 16.05.96 г. и зарегистрированных министерством юстиции РФ 27.05.96 г. Данные формы можно использовать при заключении договоров. Разумеется, что в каждом случае необходимо конкретизировать в них соответствующие положения.

Рассказывая о том, на какие пункты договора аренды необходимо обратить собственнику земельных долей внимание, конечно же, понимаешь, что возможности арендодателя диктовать свои условия договора ограничены. Особенно в условиях, когда у собственника нет реального способа распорядиться земельной долей иначе. Но возможности собственника могут существенно увеличиться, если они будут выдвигать свои требования не по одиночке, а коллективно, т.е. сумеют объединиться и выступить единой стороной, с которой администрация сельскохозяйственной организации вынуждена будет считаться.

По этим вопросам можно проконсультироваться в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в Центре.

С содержанием договора всё понятно. А каков порядок его заключения и оформления?

Во - первых, заметим, что договор составляется в 3-х экземплярах. Один из них находится у арендатора, другой- у арендодателя, а третий- в соответствующем учреждении юстиции, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подписанный сторонами договор необходимо зарегистрировать в соответствии с требованиями Закона РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 г. N№122-ФЗ.

С момента регистрации договора аренды права собственника на земельную долю ограничиваются, о чём вносится запись в соответствующий подраздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а у арендатора возникает право владения и пользования земельной долей. Это право подтверждается свидетельством, выдаваемым в соответствии с п.73 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N№ 219.

После регистрации в свидетельство о праве собственности на землю арендодателя вносится запись о том, что данная земельная доля сдана в аренду с указанием срока аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что заключив договор аренды, сельхозорганизация (арендатор) иногда изымает свидетельство о праве собственности у арендодателя, что недопустимо. Нередко арендодателю не вручается экземпляр договора, а лишь даётся возможность ознакомиться с ним и подписать. Это также нарушение. Собственникам следует потребовать свой экземпляр договора и свидетельство о праве собственности на земельную долю после внесения в него записей согласно заключенному договору.

Как поступить, если арендатор не выполняет условий договора по выплате арендной платы?

Бывает, что арендаторы не выполняют условия заключённого договора, касающиеся арендной платы.

Как уже отмечалось выше, виды, размер, периодичность и сроки выплаты арендной платы должны быть предусмотрены в договоре. Предположим, наступил срок выплаты по договору, а арендатор не торопится внести платёж либо оказать услугу или вовсе отказывается выполнять договор.

В этом случае собственник земельной доли может прибегнуть к судебной защите своих прав, обратившись с исковым заявлением о выплате арендной платы. Кроме той суммы, которая предусмотрена в договоре, в исковые требования следует включить сумму неустойки за неисполнение договора в установленные сроки, либо, в соответствии со ст. 395 Гражданского Кодекса РФ, потребовать уплаты процентов за неисполнение обязательства. Поскольку, обращаясь в суд, необходимо заплатить госпошлину, то её сумму также надо включить в свои исковые требования.

Какую же госпошлину придётся заплатить? В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона РФ “О государственной пошлине” при цене иска до 1 тысячи рублей - 5 % от цены иска, если цена иска составляет свыше 1 тыс. до 10 тыс. рублей, то необходимо заплатить госпошлину в сумме 50 руб. + 4% от суммы свыше 1 тыс.руб.

Исковое заявление необходимо составить в двух экземплярах (один - для суда, второй - для ответчика) и приложить к заявлению договор аренды, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Надо помнить, что согласно статье 117 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, иск предъявляется по месту нахождения ответчика. Это означает, что следует обращаться в суд того района, в котором находится сельхозорганизация - ответчик.

В случае если договором аренды порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, то согласно ст.614 Гражданского Кодекса РФ считается, что установлены порядок, условия и сроки обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, т.е. можно взять договор аренды земельной доли (например, в соседнем хозяйстве), в котором определены вышеуказанные параметры и применить их при расчете требований к арендатору.

И последнее, если арендатор нарушает условия договора, возможно также потребовать его расторжения. Однако, думается, что это не будет лучшим выходом из положения, если конечно у собственника нет решения о том, как использовать земельную долю другим способом. Ведь расторгнув сделку, придётся искать кого-либо другого, кто возьмёт в аренду земельную долю или выбирать иной способ распоряжения ею.

Правомерны ли действия органов занятости, отказывающих в постановке на учёт в качестве безработных собственникам земельных долей, сдающих свои доли в аренду?

В настоящее время собственники земельных долей, сдавшие их в аренду, столкнулись с проблемой, которая усугубляет и без того низкий уровень жизни людей на селе. По мнению чиновников минсоцтруда, гражданин, получающий доход от передачи своей земельной доли в аренду и не имеющий источника трудового дохода, не может быть признан безработным, поскольку занимается предпринимательской деятельностью.

Такой подход стал следствием проведения экономической политики государства, направленной на снижение государственных расходов в социальной сфере, и как следствие- снижение социальной защищённости малоимущих слоёв населения, какими в подавляющем своём большинстве являются сельские жители.

В основу такого подхода положен формальный критерий. Совершенно безразлично, на каких условиях собственник земельной доли сдаёт её в аренду хозяйству. Совершенно не принимает ся во внимание то, что у собственника земельной доли отсутствует широкий выбор форм осуществления своего права. Те возможности, которые ему предоставлены, не обеспечивают получения какого-либо реального дохода, позволяющего сносно существовать. В условиях катастрофического падения сельскохозяйственного производства спрос на землю практически отсутствует, продать земельную долю выгодно невозможно. Внесение земельной доли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций также невыгодно в силу всё той же убыточности сельскохозяйственного производства. В существующих условиях только единицы рискуют выделять земельные доли в натуре для ведения крестьянского (фермерского) или личного подсобного хозяйства. Сельскохозяйственные предприятия берут землю в аренду на крайне невыгодных условиях, практически за бесценок. И в этих условиях определяющим моментом при решении вопроса о постановке человека на учёт в качестве безработного является один лишь факт сдачи или не сдачи лицом земельной доли в аренду. Остальные обстоятельства в расчёт не принимаются.

Кроме того, что такой подход является проявлением вопиющей социальной несправедливости, отнесение указанных лиц к категории предпринимателей противоречит также и действующему законодательству.

В соответствии с п.1 ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Передача в аренду земельной доли не требует регистрации арендодателя в качестве предпринимателя. Кроме того, вызывает сомнение и такой признак, как систематический характер получения прибыли, т.к. доход получается арендодателем на основе однократно заключённого договора, тогда как под систематическим характером получения прибыли, на наш взгляд, подразумевается неоднократное заключение физическим лицом хозяйственных договоров.

Следуя логике чиновников минсоцтруда, к разряду предпринимателей необходимо отнести также лиц, сдающих в наём или в поднаём принадлежащие им жилые помещения, лиц, получающих доход в виде процентов на банковские вклады и т. п. Целью указанных договоров, как и в случае сдачи в аренду земельной доли является получение дохода от использования собственного имущества, между тем, указанные лица предпринимателями не являются.

Кроме того, помимо юридической несостоятельности такой точки зрения следует отметить и то, что такая форма распоряжения земельной долей, как сдача её в аренду является порой единственно возможной, способной принести хоть какой-то доход в виде получаемых в качестве арендной платы продуктов и услуг. Поэтому здесь нельзя говорить о намерении получать доход от аренды земельной доли именно в смысле предпринимательской деятельности.

В связи с вышеизложенным, представляется, что права лиц, снятых с учёта в центрах занятости подлежат защите в суде.

Продажа земельной доли

Продажа - это ещё один из возможных способов распоряжения земельными долями, предусмотренных действующим законодательством.

В отличие от договора аренды, при котором собственник земельной доли будет получать пусть небольшое материальное вознаграждение и сохранит за собой право собственности на долю, договор купли-продажи земельной доли дает собственнику возможность получить определённую денежную сумму, которая в большинстве случаев не будет равна действительной стоимости земельной доли, но при этом право собственности на земельную долю потерять.

Поэтому по мнению сотрудников Центра поддержки земельной реформы Владимирской области, не следует спешить с продажей земельной доли. Сделать это никогда не поздно. Продавать долю возможно только будучи уверенным, что никогда не воспользуешься ею, и что детям и внукам она также никогда не потребуется.

Немалое значение имеет и цена, за которую удастся продать земельную долю. Можно ли быть уверенным в том, что получишь за долю подходящую цену, а не отдашь её за бесценок?

Какова же действительная стоимость земельной доли? Как определить, что продаёшь земельную долю не за бесценок, а за её настоящую цену?

Конечно, наиболее вероятная цена на земельную долю - это ее рыночная стоимость, т.е. возможная цена покупки и продажи на конкурентном и открытом рынке, когда и покупатель и продавец хорошо информированы и действуют в своих интересах.

К сожалению, в нашей области, да и в России такого рынка на сегодняшний день не сложилось.

Поэтому можно воспользоваться достаточно простым способом, который позволит ориентировочно, приблизительно определить стоимостной потенциал земли.

Данный метод состоит в том, чтобы сопоставить стоимость сельскохозяйственной земли во время осуществления программ земельной реформы в различных странах с ценой годового урожая, который может быть получен на данной земле. В период осуществления земельной реформы в развивающихся странах после второй мировой войны, стоимость земли, как правило, была не ниже, чем две с половиной цены годового урожая, полученного на ней. Несмотря на различие ситуаций в этих странах и России, интересно рассмотреть результат этой формулы применительно к нашей области. Во Владимирской области на одном гектаре средней по качеству земли можно вырастить приблизительно 2 тонны пшеницы стоимостью от 700 до 1000 рублей за тонну. 2 тонны, следовательно, стоят от 1400 до 2000 рублей, а, умножив эту цену на 2,5, получим приблизительную цену земли от 3500 до 5000 рублей за гектар. Таким образом, пять гектаров (средний размер земельной доли) будут стоить от 17500 до 25000 рублей.

Для определения стоимости земельной доли можно также обратиться в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, где могут подсказать - какова средняя стоимость земли по хозяйству или нормативная стоимость земли в том земельном массиве, доля которого продается, а также, если имеется такая информация, предоставить сведения об уже совершенных подобных сделках.

Конечно, продавая земельную долю продаешь еще не конкретный земельный участок, а лишь право на него в общей долевой собственности, что может повлиять на сумму сделки, так как действия по выделению земельной доли в натуре потребуют дополнительных сил, времени и, что немаловажно, средств, однако, договариваясь, можно ориентироваться на вышеуказанные цифры или сведения, полученные в земельном комитете.

Итак, учитывая потенциальную стоимость земельных долей, ещё раз обращаем внимание собственников на необходимость осторожно подходить к сделкам по распоряжению землёй, не торопиться продавать её за бесценок, а, по возможности, распорядиться ей таким образом, чтобы не потерять право собственности на земельную долю.

Если собственник всё-таки решил продать свою земельную долю, он может в соответствии с действующим законодательством продать её членам своей сельхозорганизации, другим гражданам, предприятиям и организациям.

В чём особенность заключения сделки купли-продажи земельной доли?

Необходимо иметь в виду, что земельная доля может быть куплена только для целей сельскохозяйственного производства.

При этом в соответствии со ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки земельных долей имеют остальные участники долевой собственности, т.е. участники сельхозорганизации, где находится продаваемая земельная доля. Это означает, что собственник, решивший продать свою долю постороннему лицу, обязан, прежде всего, известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом указав цену и другие условия продажи. Заметим, что данное требование закона на практике трудновыполнимо. Ведь количество собственников земельных долей в различных сельхозорганизациях составляет несколько сотен человек, а есть такие, где их число достигает 1000 и более. Наиболее реальным способом извещения может быть вывешивание объявлений в общественных местах, опубликование в местной печати, а также сообщение на собраниях членов коллектива, хотя с юридической точки зрения данные способы нельзя считать абсолютно правильными.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую земельную долю в течение месяца, то продавец имеет право продать её любому лицу.

В случае, когда сделка купли-продажи земельной доли совершается между участниками общей долевой собственности, соблюдения правил ст. 250 ГК РФ не требуется.

Какие последствия могут наступить, если продавец не известит остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю?

В этом случае в соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как оформляется продажа земельной доли? На что нужно обратить особое внимание?

После того как стороны определились с вопросом о преимущественном праве, они могут переходить к непосредственному заключению договора купли-продажи земельной доли.

Для этого сторонам необходимо заключить письменный договор купли-продажи земельной доли. При заключении договора можно воспользоваться формой договора купли-продажи земельной доли, предложенной в Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями одобренных постановлением Правительства РФ от 01.02.95г. N№ 96.

При заключении договора предварительного выделения земельного участка в натуре на местности не требуется.

Цена определяется по договорённости продавца и покупателя.

В соответствии со статьёй 454 ГК РФ формой оплаты товара (в данном случае земельной доли) при заключении договора купли-продажи может быть только денежная сумма.

Особое внимание необходимо обратить на условия и сроки оплаты. Оплата может производиться как сразу, так и в рассрочку.

Далее в соответствии с заключенным договором купли-продажи земельной доли сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на земельную долю от продавца к покупателю согласно требованиям ст. 551 Гражданского Кодекса РФ и Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г. Данным законом предусмотрено создание специальных регистрирующих органов при Управлениях юстиции, и в ряде областей РФ такие органы уже созданы и действуют. Постановлением Главы администрации Владимирской области от 10.11.98 г. N№ 788 “О мерах по реализации Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” во Владимирской области” предусмотрено создание Центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и его филиалов в городах области.

В настоящее время сделки купли-продажи земельных долей не требуют обязательного нотариального удостоверения. Однако многие при заключении договоров продолжают обращаться к нотариусам. В большинстве своем это связано с тем, что земельные доли как предмет договора имеют значительную ценность, а правовая грамотность сельских жителей невысока. В связи с этим желание пойти к нотариусу вполне оправдано. Ведь нотариус перед тем, как удостоверить договор проверит, соответствует ли он требованиям законодательства, установит дееспособность сторон, проанализирует правоустанавливающие документы на земельную долю и т.д. Но если стороны уверены в своих силах они могут заключить договор самостоятельно, не прибегая к услугам нотариуса.

Если договор будет удостоверяться у нотариуса, то в соответствии со статьёй 4 Закона РФ “О государственной пошлине” за удостоверение договора купли-продажи земельной доли надо будет заплатить госпошлину в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера минимальной зарплаты. При продаже доли детям, супругу, родителям, родным братья и сёстрам размер госпошлины меньший- 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда.

После государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю последняя переходит к покупателю в собственность. Причём земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) определена в договоре. Поэтому если стороны предусмотрели оплату в рассрочку, то в договоре купли-продажи им необходимо оговорить штрафные санкции за нарушение сроков оплаты. Можно также предусмотреть индексацию денежных выплат в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.

Надо ли платить подоходный налог с дохода от продажи земельной доли?

В соответствии с подпунктом “т” п.1 статьи 3 Закона РФ от 07.12.91 г. N№ 1998-1 “ О подоходном налоге с физических лиц”, суммы, полученные продавцом в течение года от продажи личного имущества, в т.ч. земельной доли, не превышающие 5000-кратного размера минимальной оплаты труда, налогом не облагаются.

Дарение земельной доли

Собственник вправе подарить земельную долю без согласия других участников общей долевой собственности близким родственникам, знакомым или любым другим лицам.

Получив долю, одаряемый сам решает, как лучше её использовать. Причём не имеет значения, является ли он работником сельхозорганизации или нет, проживает в селе или в городе.

При дарении земельной доли выделять в натуре земельный участок в счёт земельной доли не требуется.

Необходимо заметить, что особого распространения в нашей области дарение земельных долей не нашло. По данным областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству были зарегистрированы единичные сделки.

В какой форме совершается договор дарения земельной доли?

Статья 574 ГК РФ предъявляет к совершению договора дарения требование соблюдения письменной формы. Договор дарения подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.574 ГК РФ и Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г.

Требуется ли нотариальное удостоверение договора дарения?

В некоторых пособиях на данную тему авторы и сейчас указывают на необходимость нотариального удостоверения договоров дарения.

Однако в соответствии со статьей 7 Федерального Закона “О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации”, принятого Государственной Думой 22 декабря 1995 года, обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения сохраняло силу до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже неоднократно упоминалось, такой закон был принят 21.07.97 г. Следовательно, обращаться к нотариусу для удостоверения договора дарения теперь нет необходимости.

Но если стороны посчитают необходимым удостоверить договор дарения у нотариуса, а это иногда бывает оправдано (см. раздел выше “Как оформляется продажа земельной доли”), то в соответствии со статьёй 4 Закона РФ “О государственной пошлине” за удостоверение договора дарения земельной доли надо будет заплатить госпошлину в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного минимального размера оплаты труда. При дарении доли детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам размер госпошлины меньший - 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда.

Надо ли платить налог при дарении земельной доли?

После оформления договора дарения одаряемый, в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 12.12.91 г. N№ 2020-1 “О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования, или дарения” должен заплатить налог со стоимости земельной доли, но только в том случае, если её стоимость, согласно справке о нормативной цене земельной доли, превышает 80-кратный размер минимальной заработной платы (данная справка выдаётся районным земельным комитетом).

Если земельная доля переходит по договору дарения от одного супруга к другому, налог не взимается. Причём не имеет значения, проживали супруги вместе или нет. Для того, чтобы данная льгота была применена, необходимо представить свидетельство о браке.

Передача земельной доли на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания

Считаем необходимым дать краткую информацию и о названном способе распоряжения земельными долями, впервые предусмотренном Указом Президента РФ N№ 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”. Напрактике пока ни одной подобной сделки в нашей области не зарегистрировано.

Очевидно, что договор ренты и пожизненного содержания с иждивением наиболее удобно заключать пенсионерам (особенно, одиноким, не имеющим наследников) с сельскохозяйственной организацией, крестьянским (фермерским) хозяйством или любым гражданином. Пожилые люди, не имеющие возможности сами обрабатывать землю, а также не имеющие детей и внуков, которые могли бы взять на себя бремя распоряжения земельной долей, передают плательщику ренты право собственности на земельную долю, взамен приобретая важную для них гарантию получения содержания до конца жизни.

По договору ренты собственник земельной доли передаёт её в собственность другому лицу, которое в обмен обязуются периодически выплачивать ренту (в виде определённой денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание).

Рента может быть постоянной.. Само название “постоянная” уже говорит о том, что срок на который предоставляется рента не оговаривается и не связан со сроком жизни получателя ренты, т.е. выплата ренты производится бессрочно. Более того, права получателя постоянной ренты по договору могут переходить по наследству.

В случае, когда выплата ренты устанавливается на срок жизни получателя ренты, речь идёт о пожизненной ренте, т.е. в отличии от бессрочной ренты, договор ограничен сроком жизни получателя ренты и прекращается со смертью ее получателя. Немаловажно и то, что право получения пожизненной ренты по наследству не передается.

Что такое пожизненное содержание?

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. По такому договору собственник передаёт принадлежащую ему земельную долю в собственность плательщика ренты, а последний обязуется предоставить получателю ренты пожизненное содержание с иждивением. Обязанность плательщика ренты может включать обеспечение в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Каков размер оплаты при пожизненной ренте и пожизненном содержании?

Размер пожизненной ренты и пожизненного содержания определяются договором. Однако в Гражданском Кодексе РФ предусмотрены минимальные размеры этих платежей.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 597 ГК РФ размер пожизненной ренты не должен быть менее одного минимального размера оплаты труда в месяц, а размер пожизненного содержания с иждивением в соответствии с пунктом 2 статьи 602 ГК РФ - не менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Пожизненная рента, как правило, выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено в договоре.

Какова форма договора ренты?

Договор составляется в письменной форме и в соответствии со статьёй 584 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению. Далее он регистрируются согласно Федеральному закону РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации

Прежде чем принять решение о выборе этого способа распоряжения своей земельной долей, надо подумать о последствиях, которые повлечёт его выбор.

Необходимо знать, что передавая долю в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельхозорганизации собственник утрачивает право собственности на неё. Земельная доля становится собственностью сельхозорганизации как юридического лица. Поэтому чаще всего инициаторами заключения такого договора является администрация хозяйств. В Центр обращались клиенты, которых принуждали вносить земельные доли в уставный капитал. Такие требования, конечно же, противозаконны.

Собственникам земельных долей необходимо помнить, что внесение земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации равносильно её продаже. Отличие состоит лишь в том, что при продаже за свою долю собственник получает деньги, а при внесении - не получает, а становится участником предприятия. Стоимость земельной доли учитывается при определении его вклада в уставный (складочный) капитал или паевой фонд.

Если предприятие будет работать с прибылью, то лица, внёсшие земельные доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд, смогут рассчитывать на получение части прибыли соответственно величине их взноса. Но, как показывает практика, подавляющее большинство сельхозпредприятий убыточны, т.е. на дивиденды в ближайшем будущем рассчитывать не приходится. (Для справки: на конец 1997 года в области убыточные сельхозорганизации составляют 86% от их наличия). Так что велик риск ничего не получить за свою долю. При этом в отношении убыточных хозяйств вполне реально может быть применена процедура банкротства.

Утрата права собственности на земельную долю влечёт за собой потерю права в будущем получить участок в счёт земельной доли, а также возможности завещать земельную долю наследникам.

Порядок внесения земельной доли в счёт паевого взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива, предусмотренный Законом “О сельскохозяйственной кооперации”, имеет некоторые положительные для собственников земельных долей, особенности. В соответствии с п.3 статьи 10 этого Закона при реорганизации сельскохозяйственной организации её член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в паевой фонд кооператива с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива.

Таким образом, в данном случае гражданин имеет возможность внести свою земельную долю, предусмотрев её возврат в будущем, если он решит выйти из кооператива.

По данным Владимирского областного земельного комитета по земельным ресурсам и землеустройству на 01.01.1999г. внесли свои доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд лишь 84 собственника.

Как оформляется внесение земельной доли в уставный капитал?

Если все-таки собственник решит, что для него наиболее приемлемым способом распоряжения земельной долей будет внесение ее в уставный (складочный) капитал или паевой фонд, то такая передача имеет свои особенности в оформлении и отличается от сделок описанных в предыдущих разделах.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд прежде всего должна найти отражение в учредительных документах сельхозорганизации. Для этого в учредительных документах должны быть предусмотрены условия передачи земельной доли, порядок оценки земельной доли в денежном выражении, порядок и последствия выхода участника из сельхозорганизации, порядок, способы и сроки получения денежной либо иной компенсации при выходе участника из состава сельхозорганизации.

При оформлении внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд заключение индивидуального договора не является обязательным, однако в этом случае возникают трудности, связанные с определением сделки, на основании которой регистрируется право собственности, возникающее у сельхозорганизации. Для того чтобы избежать таких трудностей и облегчить процедуру оформления между собственником земельной доли и сельскохозяйственной организацией может быть заключен договор о внесении земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд.

После этого в соответствующую администрацию для регистрации представляются учредительные документы.

Затем согласно Федеральному закону РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” производится государственная регистрация права собственности на земельную долю за сельскохозяйственной организацией и выдается соответствующее свидетельство о праве собственности. Свидетельство собственника аннулируется.

Внесение права пользования земельной долей в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельхозорганизации

Выбрав этот способ распоряжения земельной долей, собственник сохранит за собой право собственности на неё, а сельхозорганизация, которой он передаст земельную долю, получит право использовать земельный участок, равный земельной доле, в своей хозяйственной деятельности в течение установленного договором срока.

Данный способ, по нашему мнению, является более приемлемым по сравнению с предыдущим, когда в уставный (складочный) капитал или паевой фонд передаётся сама земельная доля.

Во Владимирской области по данным областного земельного комитета на 01.01.1999г. указанным способом распоряжения воспользовались 4375 собственников земельных долей.

Внесение права пользования похоже на аренду, но имеет отличия от неё. Лица, сдавшие свои доли в аренду, получают от сельхозорганизации плату в виде денег, продукции или услуг, и ничего не вносят в уставный капитал или паевой фонд этой организации. Они могут вообще не быть её участниками. Внося же право пользования своей земельной долей, собственник становится участником сельхозорганизации и при успешной её работе получает в качестве платы часть прибыли от деятельности организации (например, дивиденды).

Право пользования земельной долей может быть внесено в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельхозорганизации на срок не более трёх лет. Далее, по согласованию сторон этот срок может продлеваться. Данное положение закреплено в “Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями”, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года N№ 96.

Что же происходит с правом собственника на земельную долю после окончания срока пользования? Он может распорядиться ею по своему усмотрению, т.е. передать право пользования земельной долей на новый срок или распорядиться ею иным способом.

Как оформляется внесение права пользования земельной долей в уставный (складочный) капитал или паевой фонд?

Оформление внесения права пользования земельной долей в уставный (складочный) капитал или паевой фонд производится аналогично оформлению внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд.

Поскольку при данном способе распоряжения перехода права собственности на земельную долю к сельхозорганизации не происходит, свидетельство о праве собственности на землю остаётся у собственника. Орган государственной регистрации лишь вносит в него соответствующую запись о совершённой сделке.

Как оценить право пользования земельной долей?

Право пользования земельной долей оценивается по соглашению сторон. Например, за ориентир можно взять годовую арендную плату за земельную долю в данном или других хозяйствах.

Так, если сельхозорганизация заключает договора аренды с собственниками земельных долей, выплачивая в год арендную плату в размере 400 рублей, оценка права пользования земельной долей, внесённой в уставный капитал на три года, составит 400х3=1200 рублей.

Что происходит после окончания срока действия договора?

По истечении срока договора собственник имеет право получить свою земельную долю обратно и распорядиться ею по своему усмотрению. При этом он продолжает оставаться участником сельхозорганизации, т.к. в уставном (складочном) капитале или паевом фонде сохраняется его доля (в нашем примере -1200 руб.)

Передача земельной доли по наследству

Один из наиболее важных для гражданина видов распоряжения земельной долей - это возможность передать земельную долю по наследству.

Передача по наследству земельной доли производится по общим правилам гражданского законодательства. Порядок наследования имущества, находящегося в собственности граждан, регулируется разделом VII “Наследственное право” (статьи 527-561) Гражданского кодекса РСФСР, утвержденного законом РСФСР от 11 июня 1964 года.

Наследование земельной доли осуществляется по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место, если отсутствует завещание. В соответствии со ст.532 ГК РСФСР (1964 года) при наследовании по закону наследниками в равных долях являются в первую очередь дети (в том числе усыновлённые ), супруг и родители наследодателя, а также ребёнок, родившийся после его смерти.

При отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства к наследованию по закону призываются наследники второй очереди, а именно: братья и сёстры умершего, его дед и бабушка со стороны отца и матери.

Если же собственник земельной доли распорядился о ней на случай своей смерти и назначил наследника (наследников) в установленной законом форме, имеет место наследование по завещанию.

Как оформить завещание земельной доли?

Завещать свою земельную долю собственник может тому, кому пожелает.

Для того, чтобы оформить завещание на земельную долю необходимо обратиться к нотариусу по месту нахождения завещаемой земли, т.к. в соответствии со ст.163 ГК РФ и ст.540 ГК 1964 года завещание относится к сделкам, нотариальное удостоверение которых обязательно.

Законом РФ о Государственной пошлине за удостоверение завещаний нотариусами предусмотрена госпошлина в сумме однократного минимального размера оплаты труда.

Как происходит принятие наследства после смерти наследодателя?

День смерти наследодателя, согласно ст.528 ГК РСФСР 1964 года, считается временем открытия наследства. С этого момента наследники приобретают право наследования. Для принятия наследства необходимо волеизъявление наследника. В соответствии со ст.546 ГК РСФСР принятие наследства осуществляется путем подачи нотариальному органу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства. Местом открытия наследства, согласно ст.529 того же ГК, признаётся последнее постоянное место жительства наследодателя. Как принятие наследства можно рассматривать также фактическое вступление во владение наследственным имуществом, например, наследник начал обработку земельного участка, платит земельный налог. Вышеуказанные действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Каков порядок выдачи свидетельства о праве на наследство?

По истечении шести месяцев со дня открытия наследства нотариальной конторой по месту его открытия по просьбе наследника выдаётся свидетельство о праве на наследство, которое является правоподтверждающим документом. Свидетельство может быть выдано и до истечения шести месяцев, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, других наследников нет.

В свидетельстве о праве на наследство указывается состав наследственного имущества и его оценка, в частности, местонахождение, размер земельной доли, её нормативная цена. Если наследников несколько, то обязательно указывается доля, причитающаяся каждому наследнику. Кроме того, в свидетельстве указывается сумма госпошлины, взимаемая за его получение.

Нескольким наследникам выдаётся одно общее свидетельство о наследстве, но по их просьбе каждому наследнику может быть выдано отдельное свидетельство на причитающуюся ему долю наследства.

В соответствии с Законом РФ о Государственной пошлине за выдачу свидетельства о праве на наследство наследникам первой очереди взимается 1 процент от стоимости наследуемой земельной доли, другим наследникам - 2 процента от стоимости. Стоимость же определяется согласно справке о нормативной цене земельной доли. Справка выдаётся районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Хотя наследник приобретает права на наследуемое имущество с момента его принятия в соответствии со ст.546 ГК РСФСР 1964 года, и отсутствие свидетельства о праве на наследство не влечёт утрату этого права, именно получение этого документа позволит наследнику реализовать свои права на земельную долю со всей полнотой.

Куда следует обратиться, получив свидетельство о праве на наследство?

Необходимо обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании свидетельства о праве на наследство и других документов, необходимых для проведения государственной регистрации права, учреждением юстиции осуществляется государственная регистрация права собственности наследников на земельную долю, т.е. вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав и выдаётся свидетельство о государственной регистрации права на земельную долю. Свидетельство является документом, подтверждающим право собственности наследника на земельную долю ( точнее сказать, подтверждающим государственную регистрацию этого права). и служит основанием при совершении сделок, а также других действий по владению, пользованию и распоряжению землёй.

При этом в соответствии с пунктом 3 Указа Президента РФ от 25.01.99 г. N№ 112 с момента начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав прекращается выдача свидетельств на право собственности на землю, в том числе на земельную долю.

Что делать, если наследодатель, которому выделена земельная доля, умер, не успев получить свидетельство о праве собственности на неё?

В соответствии с нормативными актами о земельной реформе право на получение в собственность земельных долей имеют наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение трёхлетнего срока исковой давности).

В этом случае сельхозорганизация, на территории которой наследодатель получил право на земельную долю, выдаёт наследнику справку о том, что умерший наследодатель имеет право на бесплатную земельную долю. С этой справкой наследник обращается к нотариусу по месту открытия наследства, где в свидетельство о праве на наследство вносятся сведения о наследуемой земельной доле (если свидетельство еще не было выдано) или выдаётся свидетельство о праве на наследство на земельную долю (в том случае, когда свидетельство на другое наследуемое имущество выдано ранее).

Далее, наследнику следует обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации своего права. Этот порядок был изложен в ответе на предыдущий вопрос “Куда следует обратиться, получив свидетельство о праве на наследство”.

Надо ли при наследовании земельной доли платить налог?

В соответствии со статьёй 2 Закона РФ от 12.12.91 г. N№ 2020-1 “О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения” наследник обязан уплатить налог со стоимости земельной доли, полученной в собственность в порядке наследования, если её стоимость, согласно справке о нормативной цене земельной доли, превышает 850-кратный размер минимальной зарплаты, действовавший на день открытия наследства. Справка выдаётся районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Получение земельного участка в счёт земельной доли

Как уже отмечалось ранее, земельная доля и земельный участок - это разные понятия. Земельная доля не определена на местности, а находится в общем массиве сельхозорганизации. Собственник не может придти в поле и сказать: “ Вот здесь моя земельная доля”. Земельный участок- это конкретно определённый на местности, имеющий границы участок земли.

По закону каждый из собственников земельных долей имеет право получить в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Однако, это право не распространяется на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утверждённого постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N№ 708.

Необходимо помнить, что законодательством предусмотрен строго определённый перечень случаев, когда возможно выделить земельную долю в натуре, а именно :

-для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

-для расширения личного подсобного хозяйства;

-для передачи в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным сельскохозяйственным организациям и пр.

Причём, пункт 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 года N№ 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю” гласит, что выделяемые в натуре в счёт земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции.

Каким образом можно расширить личное подсобное хозяйство за счёт земельной доли?

В каждом районе установлен предельный размер земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства. В большинстве районов нашей области размер личного подсобного хозяйства, выделяемого в счёт земельной доли, соответствует размеру земельной доли. В них возможно выделить в натуре для ведения ЛПХ всю земельную долю. В трёх районах Владимирской области- Суздальском, Юрьев-Польском и Александровском предельный размер ЛПХ меньше размера земельных долей. В этом случае возможно выделение в натуре земельного участка для расширения ЛПХ за счёт части земельной доли, не превышающей предельной нормы, установленной для ЛПХ в том или ином районе.

Приведем пример. Предельный размер земельного участка для ЛПХ в районе составляет 4 га. Собственник имеет земельную долю в размере 6 га. Для расширения ЛПХ он может получить в натуре из этих 6 га только 4. Остальными 2-мя га возможно распорядиться по- другому. Скажем, сдать их в аренду.

Нередко владелец личного подсобного хозяйства уже имеет ранее выделенный земельный участок для ведения ЛПХ. В этом случае также, как и в приведённом выше примере при расширении ЛПХ за счёт земельной доли, общий размер земельного участка не должен превышать установленных предельных размеров, т.е. учитывается уже имеющийся земельный участок.

По данным областного земельного комитета в нашей области выбрали данный способ распоряжения земельными долями 327 собственников. Больше всех их в Вязниковском районе - 140.

Что нужно сделать для получения земельного участка в счёт земельной доли?

Во-первых, необходимо подать заявление в администрацию района и на имя руководителя сельскохозяйственной организации, использующей земельную долю, о выделении земельного участка в натуре в счёт земельной доли.

Заявление следует подать в двух экземплярах, на одном из которых сделать отметку о том, что заявление принято. В отметке должна содержаться следующая информация: дата принятия заявления, фамилия и должность лица, принявшего заявление, подпись этого лица.

В заявлении собственнику необходимо указать цель, для которой он просит выделить участок, количество земельных долей, их общую площадь, а также указать примерное местоположение испрашиваемого участка.

Может ли руководитель сельскохозяйственной организации выделить землю, самого худшего качества, расположенную вдалеке от населённого пункта, несмотря на то, что заявителя не устраивает такой участок?

Этот вопрос действительно актуален, потому что часто заявитель, которому выделяют земли по качеству ниже среднего по хозяйству или на значительном удалении, принимает такое положение как должное. Люди считают, что всё зависит от решения руководителя, а они не имеют в этом вопросе никаких прав. Обратившиеся в Центр клиенты с удивлением узнают, что законодательством предусмотрена определённая процедура выделения земельных участков, по которой решение об их местоположении принимают собственники земельных долей, а не руководитель сельхозорганизации. Это требование закреплено в пункте 10 Указа Президента № 337 от 7 марта 1996 года “О реализации конституционных прав граждан на землю”.

Причём земля должна быть выделена с обязательным соблюдением требований компактного и рационального размещения земельных участков, а качество выделяемых земель должно быть не ниже среднего по хозяйству.

Таким образом, никто не вправе выделить собственнику земельной доли, решившему получить в счёт неё земельный участок, чтобы заниматься производством сельхозпродукции самые худшие земли, неудобицы, да ещё если они расположены так, что их рациональное использование невозможно.

Экономисты- аграрники ещё в начале XX века установили, что удаление земельного надела от места жительства крестьянина более, чем на 7 км, делает хозяйство нерентабельным.

Каким образом принимается решение о местоположении земельных участков, выделяемых в счёт земельных долей?

Получив заявление собственника, администрация района в недельный срок оповещает других сособственников о его поступлении. Это требование законодательства, однако, выполнить его бывает довольно затруднительно. Дело в том, что количество собственников земельных долей в отдельных хозяйствах достигает 1000, что нелегко и довольно накладно. Поэтому наиболее реальным способом извещения может быть вывешивание объявлений в общественных местах, опубликование в местной печати, а также сообщение на собраниях членов коллектива, хотя с юридической точки зрения данные способы нельзя считать абсолютно правильными.

В соответствии с “Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями”, одобренными постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года N№ 96, в которых регламентирован порядок выделения в натуре земельных участков в счёт земельных долей, не позднее чем через месяц со дня подачи заявления должно состояться собрание всех собственников земельных долей и принято решение о выделении конкретного земельного участка. Если при этом не возникнет разногласий, соглашение оформляется протоколом о выделении земельных участков с приложением к нему плана границ земельного участка.

Отметим, что решение должно быть принято единогласно. Это означает, что в течение месяца с момента уведомления каждого сособственника о местоположении выделяемых земельных участков ни от кого из них не было получено возражений в письменной форме.

Однако, очень часто на практике бывает так, что земельный участок выделяется в месте, которое не устраивает собственника земельной доли. Что делать в этой ситуации?

Как определяется местоположение земельных участков, если не будет достигнуто соглашение собственников?

Если возникают разногласия между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также не будет достигнуто согласие о способе определения местоположения этих участков, решение принимает орган местного самоуправления при участии соответствующего земельного комитета.

В июле 1997 года коллегией комитета по земельным ресурсам и землеустройству Владимирской области были приняты “Рекомендации по определению местоположения земельных участков, выделяемых в счёт земельных долей”, которые, по нашему мнению, помогут, если соглашение между собственниками земельных долей не достигнуто.

Применение этого документа поможет собственникам земельных долей и местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству устранить разногласия, возникающие при решении рассматриваемого вопроса.

Если в результате принятых мер соглашение все-таки не будет достигнуто, то спор разрешается в судебном порядке.

В любом случае, если у собственников земельных долей возникнут проблемы, им можно обращаться за помощью в Центр поддержки земельной реформы, сотрудники которого окажут им квалифицированную помощь.

Обязанности собственников и арендаторов земельных долей

Наряду с предоставленными законодательством собственникам земельных долей правами по распоряжению последними, имеют место и обязанности, вытекающие из права собственности (аренды) на такой ценный природный объект, как земля.

До тех пор, пока земельная доля не выделена в натуре, собственники фактически несут лишь обязанность по уплате земельного налога.

Весь спектр, предусмотренных земельным законодательством обязанностей, возникает только тогда, когда земельная доля выделена в натуре на местности. В этом случае собственник, получивший земельный участок в счёт земельной доли для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения личного подсобного хозяйства или арендатор, которому земельная доля передана по договору аренды несут обязанности, предусмотренные статьёй 53 Земельного Кодекса РСФСР.

Они обязаны:

во -первых, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать её плодородие, применять природоохранительные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности. В этом ряду также обязанность осуществления комплексных мероприятий по охране земель: рациональная организация территории, восстановление и повышение плодородия почв, защита от ветряной и водной эрозий, подтопления, заболачивания, иссушения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, защита от заражения сельскохозяйственных угодий вредителями и болезнями растений, рекультивация земель, своевременное вовлечение их в сельскохозяйственный оборот и т.д.;

во-вторых, своевременно вносить земельный налог или арендную плату;

в-третьих, не нарушать права других собственников, владельцев и арендаторов земельных участков, а также порядок пользования другими природными объектами;

в-четвёртых, вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, при аренде земли у собственника- с согласия собственника.

 

Пулин Алексей Борисович

Тюрина Марина Константиновна

Васильев Игорь Викторович

материал предоставлен Центром Поддержки

Земельной Реформы Владимирской Области

на главную страницу "Вестника"
на главную страницу RIN

В список номеров "Вестника"