Корреспондент: Сегодня на ваши вопросы отвечает юрист Росагрофонда Елена Владимировна Матигина.
Мы любим говорить о том, что в последнее время у нас не 80 % хозяйств банкротов, а за последние годы сократилось до 50 %, что многие хозяйства все-таки начинают подниматься потихоньку. И РосАгроФонд тоже помогает в этом. Елена Владимировна, давайте мы поговорим о том, каким образом помогают хозяйству встать на ноги, помогают оздоровить хозяйство.

Елена Матигина: Проблема оздоровления комплексная и очень сложная. РосАгроФонд занимается разработкой мер и механизмов, которые помогли бы неплатежеспособным сельскохозяйственным организациям улучшить свое финансовое положение. У РосАгроФонда есть пилотный проект, который он осуществляет в Московской области в некоторых хозяйствах. Столкнулись мы на первых же этапах реализации проекта с одной очень большой проблемой, о которой я бы хотела поговорить.

Когда речь идет об оздоровлении неплатежеспособных хозяйств, понятно, что нужны какие-то инвестиции, нужны вливания извне. Есть мнение, что инвестиции в сельское хозяйство не идут. На самом деле это не так. Инвестиции в сельское хозяйство идут, интерес такой есть. Но на пути инвесторов возникают определенные проблемы. Я считаю, что это комплекс не только юридических, но и организационных и политических проблем. Сегодня я скажу только об одной проблеме - о проблеме оформления землепользования сельскохозяйственных организаций.
Инвестор, приходя в хозяйство, прежде всего, хочет иметь какие-то гарантии. И гарантией, прежде всего, будет для него являться земля. Перед нами же ситуация какая? После приватизации земли, массив, которым пользуется хозяйство, был поделен на земельные доли, и право собственности на эти земельные доли возникло у людей, у физических лиц - работников, пенсионеров хозяйства. На основании указа президента и постановления Правительства собственники земельных долей должны были распорядиться своими земельными долями, и хозяйство должно было заключить с ними соответствующие договоры. Либо они вносили земельную долю в уставной капитал - самые распространенные сделки, - либо сдавали в аренду. Что касается оформления этих сделок, то вопрос остается открытым и очень серьезным. В регионах этот вопрос не урегулирован. Например, в Московской области только 3 % сделок с земельными долями оформлены правильно. То есть остальной землей хозяйства пользуются без всякого на то оформления.
Когда меняется собственник или появляется новый пользователь хозяйства, то вопрос с землей усугубляется еще тем, что не была оформлена земля на предыдущего собственника, а уже каким-то образом ее нужно передавать другому пользователю. Раньше механизм решения этого вопроса был достаточно отрегулирован - решался в земельном комитете. После вступления в силу закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ситуация стала развиваться иначе. Оформить землепользование стало гораздо сложнее, поскольку в этом законе возникло больше требований к регистрации и оформлению. На мой взгляд, сейчас должна быть проявлена субъектами Федерации политическая воля, и субъекты Федерации должны рассмотреть этот вопрос, создать, если нужно, соответствующие комиссии; если комиссии созданы (во многих регионах они созданы), они должны поднять вопрос об оформлении землепользования сельскохозяйственных организаций, и создать соответствующие документы, может быть, совместные документы областных земельных комитетов и регистрационных палат, которые могли бы рекомендовать порядок оформления землепользования и упростить его для сельхозорганизаций в рамках, естественно, действующего законодательства, учитывая особенности сельскохозяйственных организаций, учитывая то, что много собственников, что это земля сельхозназначения, что оценку она имеет в баллогектарах и так далее.

Корр.: Вы затронули очень важную тему. Когда разваливались колхозы и совхозы, началось распределение земли между собственниками, и многие документы не были правильно оформлены.Теперь-то уже мы поняли, что такое и рыночная экономика, поняли, что такое владение чем-то своим, но, я думаю, именно сейчас нужно каждому хозяйственнику, и руководителю коллективного хозяйства, и каждому владельцу земли еще раз достать свою заветную шкатулочку, где они хранят документы, и посмотреть, так ли все оформлено, чтобы потом не было головной боли, не было нервных срывов. Как Елена Владимировна очень правильно заметила, нужно помочь в этом и нашим государственным организациям - земельным комитетам. Документы сейчас оформить очень сложно, они требуют огромного количества подтверждений, справок, оплаты. Человек не в силах даже хотя бы из-за занятости собрать все требуемые бумаги.И откладывается оформление на долгий-долгий срок. Нужно сейчас учесть ситуацию и попробовать все-таки взять на себя ответственность за оформление документов, потому что это выливается в очень большую проблему по всей стране.

Е.М.: мне понравилось, как Вы сказали, заглянуть в свои шкатулочки. Причем это не только собственники должны сделать. Это должны и сельхозорганизации проверить, на каком титуле находится у них земля, т.е. как они ею пользуются. Оформили ли они свое землепользование или нет.
Могу привести пример по некоторым регионам. Мы приезжали в хозяйства и спрашивали "как вы пользуетесь землей?". Хозяйства считали, что земля у них находится в Уставном капитале, что они собственники земли. Когда стали проверять документы, то выяснилось, что это не соответствует действительности. Собственниками земли остались все-таки люди! И если у людей были намерения в 1993-м году сдать землю в уставный капитал, то они это намерение не реализовали. Ни люди, ни хозяйства со своей стороны. Свидетельства были выданы на руки людям, у них же эти свидетельства и остались. И получилось, что землепользование никоим образом не оформлено. И поэтому сейчас хорошо бы всем хозяйствам определиться, в каком же виде у них находится оформление землепользованием хозяйства: есть ли договоры аренды, внесена ли действительно земля в уставный капитал, и если внесена, есть ли у хозяйств на руках свидетельство о праве собственности на эту землю. Потому что единственным документов. Который подтверждает собственность на земельный массив, земельный участок - это государственное свидетельство.

Корр.: есть несколько вопросов из разных регионов России. Например, муж одной нашей слушательницы после раздела коллективного хозяйства получил земельный надел. Муж умер. Женщина переоформила земельный надел, а также хотела вступить в то же коллективное хозяйство, которое работает с землей мужа, но ей отказали. Что делать с земельным паем в такой ситуации?

Е.М.: прежде всего, начнем с того, что у людей в связи с приватизацией, у работников и пенсионеров бывших колхозов и совхозов появились земельные доли. На руках у них появились свидетельства о праве собственности на земельную долю. Это всё произошло в 1992-93 годах, когда состоялась приватизация земли на селе. Получив свидетельства собственности на земельные доли, у людей возник ряд прав и обязанностей. Начнем с прав: они могут земельную долю продать, подарить, обменять на другое имущество, могут сдать в аренду, могут включить ее в завещание (завещая имущество, могут включить туда и земельную долю), а также внести земельную долю в уставный капитал, или право пользования ею в уставный капитал, т.е. это собственность, которая возникла у людей. Что касается непосредственно Вашего вопроса, о том, что не берут в бывший колхоз, то, может быть, это и хорошо, что не берут, поскольку если вносится земельная доля в уставный капитал, право собственности на нее теряется, взамен него приобретается обязательственное право, т.е. эта женщина могла бы стать членом хозяйства, иметь права и обязанности участника этого общества или товарищества, которое образовалось на базе бывшего колхоза или совхоза.

Корр.: но она не имела бы права подарить, например, дочери, или обменять, или продать свой участок?

Е.М.: разумеется. Она не имела бы этих прав, поскольку собственности бы у нее уже не было. У нее вместо собственности возникло право. Если у нее на руках есть земельная доля, которая ранее принадлежала ее мужу, она несет ряд обязанностей по отношению к этой собственности. В частности, она должна уплачивать земельный налог, так что совершенно правильны ее опасения - бремя собственника распространяется и на земельные доли. Что ей можно посоветовать? Обратиться в этот бывший колхоз с тем, чтобы эту земельную долю у нее взяли в аренду, т.е. с ней должны заключить договор аренды земельной доли, поскольку хозяйство этой землей пользуется в настоящее время.
Земельная доля характеризуется тем, что в натуре участок не выделен, т.е. это не огороженный участок, это лишь доля в общем массиве. Поскольку хозяйство пользуется этим общим массивом, оно должно оформить отношения со всеми собственниками, для того чтобы сформировать свое землепользование. Если у нее не берут долю в уставный капитал, а она все продолжает этого хотеть, после того, что она узнала, что права собственности у нее не будет уже, то у нее должны взять в аренду эту земельную долю. Арендатор берет на себя обязательство уплачивать земельный налог. Помимо этого еще должна быть уплачена арендная плата, естественно в той форме и в том количестве, которые может сейчас себе позволить арендатор, т.е. предприятие.

Корр.: а если колхоз не получает прибыль и тот, кто сдал земельный пай в аренду, ни копейки не получает, а налог должен с чего-то платить, то такая ситуация очень трудная, и не знаешь, как поступать. И земли вроде нет, а в тоже время доля на нее по документам оформлена.

Е.М.: да, у нее действительно, как бы эта "головная боль" должна возникнуть, но я еще раз повторяю, она должна обратиться в бывший колхоз, который должен с ней заключить договор аренды и взять на себя обязательства уплачивать земельный налог за нее, т.к. хозяйство пользуется этой землей.

Корр.: еще раз акцентирую на этом внимание. Когда вы заключаете договор аренды с хозяйством на свой земельный пай, то налоги уплачивает именно хозяйство, а не вы.

Е.М.: бремя уплаты налогов берет на себя хозяйство. Соответствующие разъяснения были даны Госкомземом, и примерные договоры им тоже были предложены. Эти договоры выполнены на основании ряда указов, последний из них - указ Президента № 337 от 07.03.1995 года о реализации конституционных прав граждан на личную землю - там четко расписаны какие права есть у собственников земельных долей, как они могут их реализовать и какие соответственные документы нужно оформлять.