Правовые основы землепользования крестьянских (фермерских) хозяйств

Послал О.В. Назимкина, РосАгроФонд (член Ассоциации АГРО) 04 июня 1999 11:27:25

РосАгроФонд, (член Ассоциации АГРО)
тел.: 207-7676
факс: 925-1992
e-mail: raf@raf.org.ru

Правовые основы землепользования крестьянских (фермерских) хозяйств

Обязательным условием для создания крестьянского (фермерского) хозяйства является приобретение его членами земельного участка на различных основаниях допустимыми законом способами. Земля может быть предоставлена членам КФХ из фонда перераспределения муниципальных земель и (или) может быть приобретена ими у частных собственников путем заключения различного рода гражданско-правовых договоров. Земельный участок для ведения КФХ может быть предоставлен гражда нам в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.
Первым этапом при создании КФХ является подача заинтересованным лицом заявления на имя Главы администрации района (города) о предоставлении земельного участка в собственность или на иных правах (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование или аренду), для ведения КФХ. Право на получение земельного участка для ведения КФХ имеют граждане, достигшие 18 летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующую квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. Размер земельного участка, предоставляемого гражданину для ведения КФХ определяется в каждом конкретном случае с учетом численного состава крестьянского хозяйства и его специализации. Согласно ст. 36 Земельного кодекса РСФСР при предоставлении гражданам для ведения КФХ в собственность и пользование земельных участков учитываются нормы предоставления земли для КФХ, устанавливаемые в соответствии с республиканским, краевым, областным, автономных областей, автономных округов законодательством. Более того, также могут устанавливаться нормы предельного размера земельных участков, находящихся в собственности членов КФХ. Следует обратить внимание на то, что в землепользовании КФХ могут находится несколько земельных участков, предоставленных на различных правах. Например, имея в собственности земельный участок, КФХ дополнительно может арендовать еще несколько земельных участков. Не исключается возможность образования и деятельности КФХ и только на арендованных землях.
Если КФХ создается в случае выхода участников из сельскохозяйственной организации и (или) выделения земельного участка в натуре в счет принадлежащих членам КФХ земельных долей, то предварительно подается заявление на имя коллектива сособственников земельного массива с просьбой определить местоположение выделяемого земельного участка. В случае возникновения спора местоположение выделяемого участка определяется местной администрацией с привлечением комитета по земельным ресурсам и землеустройству или судом . Если заявитель требует выделения земельного участка в счет земельной доли, в отношении которой заключен договор аренды, необходимо расторжение такого договора. Следует помнить, что по действующему законодательству досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании судебного решения при существенных нарушениях арендатором условий арендного договора (ст.619 ГК РФ). В данном случае не применяется п. 8 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323, устанавливающий месячный срок для выдела земельного участка с целью организации КФХ. В Указе идет речь о выделении земельного участка для КФХ только в ходе реорганизации колхозов и совхозов.
Администрация района с участием земельного комитета в срок не более одного месяца рассматривает заявление о предоставлении (выделении) земельного участка (или об определении его местоположения) для ведения КФХ. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, в свою очередь, проверяет достоверность и правильность представленных документов и дает заключение о возможности предоставления (выделения) земельного участка. В целях создания равных условий хозяйствования для ведения КФХ предоставляются (выделяются) земельные участки, кадастровая оценка которых, как правило, должна быть на уровне средней кадастровой оценки по хозяйству. Для этих целей используются в первую очередь, внесевооборотные пахотные угодья, отдельные поля севооборота (по возможности без нарушения целостности отдельных земельных участков и чересполосицы) или другие сельскохозяйственные угодья (ст.59 ЗК РСФСР).
На основании распоряжения Главы администрации района (города) о предоставлении земельного участка земельный комитет готовит необходимые документы для осуществления землеустроительных работ, которые будут проводиться специализированной организацией, как правило, за счет средств будущего собственника. Далее глава КФХ подает заявление с приложением распоряжения Главы администрации и землеустроительной документации в регистрирующий орган для получения свидетельства, удостоверяющего право на земельный участок, либо регистрирует договор аренды земельного участка.
После подтверждения прав на землю глава КФХ подает на имя Главы администрации с просьбой о регистрации КФХ заявление, в котором обязательно перечисляет членов КФХ. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на землю и, если имеется, соглашение между членами КФХ.
Рассмотрев заявление, Глава администрации издает распоряжение о регистрации КФХ, на основании которого орган при районной администрации, регистрирующий субъектов предпринимательской деятельности, производит государственную регистрацию КФХ и выдает свидетельство о регистрации КФХ.
Следует отметить, что в случае предоставлении земельного участка или приобретении его на общие средства членов КФХ в собственность, земля по общему правилу находится в общей совместной собственности его членов и распоряжение земельным участком происходит с согласия всех членов КФХ в порядке и способами, предусмотренными законодательством. При выборе способа распоряжения земельным участком необходимо учитывать, что при отчуждении такого земельного участка сохраняется его целевое назначение. Кроме того, по действующему законодательству запрещается залог сельскохозяйственных угодий . Однако, это не исключает возможности залога иных земельных участков, составляющих единый массив, находящийся в собственности КФХ. В частности, например, возможен залог земельных участков, находящихся под объектами недвижимости.
Сделки с земельными участками оформляются соответствующим договором и подлежат государственной регистрации в специально уполномоченном государственном органе (в регистрирующем органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или в земельном комитете, если такой орган в субъекте РФ еще не создан).
По соглашению между участниками земля может находится и в общей долевой собственности. А земельные участки (доли), принадлежащие членам КФХ на праве частной собственности до объединения имущества с целью организации КФХ, могут быть переданы их владельцами в аренду КФХ.
Член КФХ имеет право в любое время выйти из состава КФХ и получить денежную компенсацию, соразмерную его доле в имуществе КФХ. Однако, при выходе одного из членов КФХ земельный участок, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности членов КФХ, разделу не подлежит. Не подлежат разделу и другие основные средства производства. В расчет стоимости имущества для определения доли выходящего члена КФХ включается стоимость всего имущества и стоимость земельного участка, принадлежащих его членам на праве общей собственности. Все споры, связанные с выходом члена КФХ и компенсацией ему стоимости доли в общем имуществе рассматриваются в судебном порядке.

О.В. Назимкина - юрист, РосАгроФонд